Como cobrar taxa de condomínio atrasada sem expor ninguém
O que o síndico pode e não pode: teto de 2% de multa, título executivo extrajudicial, e por que cortar água ou citar nome em assembleia vira indenização.
Por segmento · 11 min · 13/09/2026
Inadimplência em condomínio tem uma característica que nenhum outro tipo de cobrança tem: quem deve mora ao lado de quem cobra. O síndico encontra a pessoa no elevador, os dois filhos estudam juntos, e a conversa que deveria ser administrativa vira constrangimento de corredor. É por isso que tanto condomínio faz a única coisa que não pode fazer: expõe.
Este guia separa três coisas que costumam vir embaralhadas: o que pode ser cobrado, o que não pode ser feito para pressionar, e qual é o caminho quando a conversa não resolve.
Quanto pode ser cobrado
O Código Civil, no artigo 1.336, parágrafo 1º, é direto: quem não paga a cota fica sujeito aos juros previstos na convenção e à multa de até dois por cento sobre o débito. Se a convenção não disser nada sobre juros, aplica-se um por cento ao mês.
- A cota condominial em atraso, ordinária ou extraordinária.
- Multa de até 2%, uma vez sobre cada cota vencida.
- Juros da convenção, ou 1% ao mês se ela for omissa.
- Correção monetária, quando prevista, pelo índice da convenção.
- Honorários e custas, se a cobrança chegar ao judiciário.
A calculadora de juros e multa monta essa conta aberta, do jeito que dá para levar à assembleia sem ninguém perguntar de onde saiu o número.
O que o síndico não pode fazer
Aqui está a parte que gera processo, e quase sempre por boa intenção mal executada.
| A tentação | Por que não |
|---|---|
| Cortar água, gás ou energia da unidade | Serviço essencial. Os tribunais tratam como exercício arbitrário das próprias razões, e a unidade tem direito de uso do bem. |
| Proibir o uso de piscina, salão ou academia | A área comum é direito do condômino, e a dívida não suspende esse direito. Restrição desse tipo costuma virar dano moral. |
| Publicar a lista de inadimplentes no mural ou no grupo | Exposição, e a mais comum de todas. Fere o artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor e gera indenização com frequência. |
| Citar o número da unidade em assembleia | O balancete com valores por unidade identificável é o mesmo problema. O número do apartamento identifica a pessoa tanto quanto o nome. |
| Impedir a entrada ou barrar a portaria | Indefensável, e resolve zero. Ninguém paga condomínio porque foi humilhado na portaria. |
Existe uma restrição que é legítima e costuma ser confundida com as outras: o condômino em atraso não vota em assembleia. O Código Civil condiciona o direito de voto a estar quite com as obrigações. Isso é regra de participação, prevista em lei, não é sanção inventada para pressionar.
A régua que funciona em condomínio
O tom aqui é diferente do de qualquer outra cobrança, e a diferença cabe numa frase: o débito é com o condomínio, não com o síndico. Quanto mais impessoal a mensagem, melhor ela funciona, porque tira o constrangimento pessoal da equação.
Quando a conversa não resolve
Condomínio tem uma vantagem processual que quase nenhum outro credor tem, e muito síndico desconhece: desde o Código de Processo Civil de 2015, o crédito de contribuição condominial documentalmente comprovado é título executivo extrajudicial.
Na prática, isso significa que não é preciso primeiro ganhar uma ação para depois cobrar. Com a convenção, a ata que aprovou o orçamento e a planilha do débito, vai-se direto à execução. É mais rápido e mais barato do que a ação de cobrança comum, que era o caminho antes.
- Convenção registrada e ata de aprovação do orçamento ou do rateio.
- Planilha do débito discriminada por cota, com multa e juros calculados.
- Comprovação de que o valor é devido por aquela unidade no período.
Vale lembrar do prazo: a cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, contados do vencimento de cada cota. Deixar a dívida correr sem nenhuma providência tem custo, e ele não é só financeiro.
Quem paga: o proprietário ou o inquilino?
A dúvida mais recorrente, e a resposta tem duas camadas.
Para o condomínio, quem responde é a unidade, e portanto o proprietário. A obrigação acompanha o imóvel: é o que se chama de obrigação propter rem. O condomínio cobra do dono, mesmo que o contrato de locação diga que o inquilino paga.
Entre proprietário e inquilino, vale o contrato. A Lei do Inquilinato coloca as despesas ordinárias com o locatário e as extraordinárias com o locador. Se o inquilino não pagou, o proprietário paga o condomínio e cobra do inquilino, em outra relação.
Perguntas frequentes
Qual a multa máxima por atraso de condomínio?
Dois por cento sobre o débito, conforme o artigo 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil. Convenções antigas que trazem 20%, herança da Lei 4.591/64, não valem para dívidas posteriores ao Código Civil de 2002.
O síndico pode cortar a água de quem não paga?
Não. Água, gás e energia são serviços essenciais, e a interrupção por dívida é tratada pelos tribunais como exercício arbitrário das próprias razões. O mesmo vale para impedir o uso de áreas comuns.
Pode divulgar a lista de inadimplentes?
Não. Mural, grupo de WhatsApp e balancete com valores por unidade identificável são exposição, e é a origem mais comum de condenação por dano moral em condomínio. A informação sobre o total da inadimplência pode e deve ser prestada; o que não pode é identificar quem deve.
O inadimplente pode votar em assembleia?
Não, e essa restrição é legítima porque está na lei: o Código Civil condiciona o direito de voto a estar quite com as obrigações do condomínio. É diferente de restringir o uso de área comum, que não tem previsão e gera indenização.
Precisa de assembleia para negociar com um inadimplente?
Na maioria das convenções, não, desde que o acordo respeite a multa e os juros previstos. Vale conferir a convenção específica antes de deixar a dívida crescer esperando reunião.
Em quanto tempo prescreve a dívida de condomínio?
Cinco anos, contados do vencimento de cada cota. Passado o prazo, aquela cota não pode mais ser exigida judicialmente.
Vale a pena contratar assessoria de cobrança para condomínio?
Para dívida antiga, costuma valer: a assessoria trabalha por percentual do recuperado e assume o custo do esforço. Para a inadimplência recente, o retorno é melhor com régua própria, porque é ali que a conversa ainda funciona e o vizinho ainda quer resolver.
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